消费浪潮在变，文旅产业的赛道也在变。当我们在追问那些曾经辉煌的知名项目为何陷入蛰伏时，往往容易忽略一个隐藏在岁月深处的客观因素——随着城市发展阶段的演进，十几年前的土地规划今天的现实需求之间，不可避免地产生了“时代错位”。

在前三期的走访和采访中，我们看到了受到产权羁绊部分影响的文谷庄园，也看到了因为远离日常消费网络与人流而陷入“孤岛型开发”的满京华·艺象，并且在文旅资源“经济账”的背后算了一笔“公共账”。

而本期内容则重点关注：深圳文旅存量资产的盘活中，这成了一道亟待跨越的历史包袱。当大干快上的“增量时代”平稳过渡到精细化运营的“存量时代”，原有的土地标签，正在向我们的城市治理智慧提出新的考验。

时代的错位：文谷庄园的现实羁绊

位于龙岗银湖山深处的文谷庄园，正是这段历史过渡期的一个生动切面。

占地广阔、环境优美的欧式“别墅”群。公开资料显示，2011年前后开发商深圳市美丽集团有限公司（以下简称“美丽集团”）在银湖山深处勾勒出了这座色彩斑斓的欧式小镇。

自2013年前后建成便长期处于空置状态。奥一新闻记者在现场探访时，按招商中心工作人员的通俗说法，项目土地性质被称为“旅游用地”。但在规范土地分类中，并没有严格意义上的“旅游用地”这一单独类别，其具体土地属性、规划用途与实际开发形态之间的关系，仍有待权威部门进一步厘清。

更为关键的是，这样一个嵌在绿水青山之间的庞大建筑群如今重新面向市场推介，也留下了一连串有待权威部门进一步厘清的问题：

在土地规划层面，项目所在区域是否涉及基本生态控制线、生态保护红线等相关生态管控要求，历史规划条件与现行管控边界如何衔接，仍有待规自等部门进一步说明。

在市场交易层面，当项目土地属性、产权边界及使用方式仍有待进一步明确时，眼下的对外推介究竟是销售、租赁、招商合作，还是其他市场化处置形式？其交易安排、合同关系及后续使用管理，是否符合住建、消防等相关监管要求，也需要更加清晰的信息披露。

在产业导向层面，作为早期规划形成的文旅类项目，其重新盘活过程中拟引入的新业态，如何与现行规划、产业政策和公共利益要求相衔接，同样值得继续追问。

存量资产盘活越是涉及历史遗留问题，越需要在权责边界清晰、信息披露充分、监管路径明确的框架下推进。

把时间轴拉长来看，在当年文化产业大开发的背景下，类似的用地规划有其特定的历史合理性。但受访专家也向奥一新闻记者坦言，随着时间推移，纯粹的传统旅游观光业态越来越已很难支撑起庞大园区的长效运转。

香港中文大学（深圳）人文社科学院校外导师曾明分析指出，当经济大环境、市场需求和企业自身发展都发生深刻变化后，早期单一的土地规划属性，极其容易与后来实际的商业运营诉求产生落差，并由此引发一系列产权与合规性的羁绊。

在港中深人文社科院发展与治理研究院副研究员于茗卉看来，这种发展周期带来的错位，正是导致许多优质资产陷入沉睡的深层症结。她认为，当静态的审批规则难以适应动态的市场演进时，这类拥有极高空间价值的资产便难以通过正常的市场流转来焕发生机，最终导致优质空间流于平庸甚至衰落。

共同的考题：探索兼容与复合的空间利用

文谷庄园的羁绊并非孤例，它是众多早期文旅项目在转型深水区面临的共同考题。

曾明指出，由于土地性质难以兼容，企业在试图引入新业态进行盘活时，往往会面临合规性的挑战。许多老旧景区渴望向创意办公园区、复合公共文化功能转变，但在实际操作中，却发现原有的配套政策难以完全覆盖这些跨界的新需求。

这并非某一方的过失，而是城市在高速发展迈入存量阶段后，往往需要经历的客观考验。曾明呼吁，为了让这些资产重新流转，亟待制定相应的配套政策，明确新增面积或功能转变时的费用缴纳机制，让新业态的产生具备合法合规的政策土壤。

智库建言：在前期探索基础上，向“弹性治理”深水区迈进

需要明确的是，所谓弹性治理，并不是突破生态、安全、规划和产权等法定底线，也不是为历史遗留问题简单“补票”，而是在底线清晰、程序透明、责任明确的前提下，为符合条件的存量空间提供更可预期的转换路径。

面对产业的快速更迭，过去那种单一功能的空间管理思维，正在呼唤新的制度创新。事实上，作为改革的前沿，深圳在存量空间的“弹性治理”上早已迈出了破冰的步伐。

近年来，深圳在修订相关规划标准时，不断鼓励土地的“混合使用”，并在旧工业区和城中村的活化中，探索了“既有建筑临时改变建筑使用功能”等灵活通道，为大量存量空间的盘活提供了政策出口。例如，针对旧厂房和旧村，深圳出台了既有建筑“临时改变建筑使用功能”政策。它允许在不改变原有土地用途和房屋所有权证的前提下，经过审批，将旧厂房等临时转变为文创园区、餐饮娱乐等其他复合功能，一次审批有效期通常为5年。再如早在2014年便率先引入的“M0（新型产业用地）”规划创举，允许在产业用地上配置较高比例的配套设施，更是对“产城融合”与“复合空间”最经典的一次制度松绑。”

“过去按单一功能切割出来的土地制度适合增量开发时代，但在需求频繁变化的今天，传统刚性分区极易限制住优质空间的功能调整与价值释放。”于茗卉提出了更具前瞻性的治理思路。

在当前的消费场景下，一个文旅空间往往需要融合游览、餐饮、研学、社群活动等复合功能。基于深圳现有的探索基础，于茗卉建议，城市应当进一步从“单一用途、静态审批”的管理逻辑中深化升级，转向一种底线清晰、用途弹性、动态评估、可过渡转换的精细化空间治理机制。

这意味着，在守住生态和安全红线的基础之上，城市管理者可以针对文旅等特殊沉淀资产做更有针对性的政策延伸，以结果为导向进行管理创新，为存量资产的转型提供更包容的舞台。

记者手记：用发展的眼光化解历史的包袱

城市是一座生生不息的有机体。面对那些暂遇瓶颈的老牌景区，简单的抱怨无济于事，苛责历史的局限也并非破局之道。

在这次大调研中，我们记录下这些羁绊，是希望在快速变化的市场需求与原有的行政管理体系之间，搭建起一座理性的桥梁。存量盘活是一项复杂的系统工程，用发展的眼光去看待历史包袱，在合法合规的前提下探索体制机制的弹性与松绑，是超大城市迈向精细化治理的必经之路。

下一期，奥一新闻将继续追问：在跨越了土地与规划的硬件包袱之后，这些沉睡的优质空间又该如何引入“活水”，打破单打独斗的运营僵局？

监制：陈文定 王佳

策划：任笑一

统筹：陈璐璐 刘晨

采写/摄影：奥一新闻记者 谢宇野 乔锐