独立研究 甘于寂寞

按：若干年前，为查清广州先烈路沿线数十座公墓坟茔的地产权属、买卖经过、占地面积、四至等地籍资料，笔者翻阅了大量的广州田房买卖契约文书。这是一个鲜有人涉猎的领域，一个广州研究不可或缺的宝库。本文是广州先烈路研究中的一个基础性子项。愿与同好分享。凡引用者，敬请注明出处。

摘要：广州保存有明代以降大量的田地房屋买卖契约文书，其连续性与完整性在国内是罕见的。尤以明清两代的契约文书为珍贵，它包含了17世纪初至20世纪10年代广州（广东省城）的地政管理、田房交易、金融税收、对外贸易、社会文化、民俗民约，甚至地理变迁等多方面的珍贵历史信息，是广州研究不可或缺的第一手资料。笔者从中选取了一组标本，详加辨析，借以观察明清两代田房买卖契约文书的规范承袭与立契规则之变异，窥视明清两代社会渐进的轨迹，以及清末中国广东广州农耕社会向工业社会转型之端倪。

关键词：田房买卖典按契约文书白契红契

古代中国，虽没有西方的人神契约（比如《圣经》的旧约与新约），但立契之俗，却早已有之。尤其在民间的田地房屋交易中，均立契为约，以避免纠纷，确保各方利益。中国的这些民间契约，不依靠神，也不依靠官方，而是依靠交易双方的人格诚信，自己执行（履约）。长此以往，自然形成“私契如律”的传统观念和契约文书规范，垂垂千年而至明清。广州现存的明清田地房屋买卖契约，即可为证。本文以其中的一组田房契据为标本，比较其立契程序、契约要点、税收管理等方面的异同，借以窥视明清两代社会渐进的轨迹，以及清末农耕社会向工业社会转型之端倪。

一、契约文书的种类

契约文书的范畴可以包罗万象，本文所言之契约文书，特指田地房屋买卖过程中所产生的红契与白契。

（一）白契与红契

清代通行的田地房屋买卖契约，一如明代，分为白契与红契两大类。白契是民间不动产交易时买卖双方订立的契据。因其未纳税而被称为“白契”。白契由卖主自备纸张书写，由买主收执。由于这种契约多用沙纸缮写，故又称之为“草契”或“沙纸契”。旧时官府规定，房地产新主，必须把白契交由属地州、县衙验契，并同时缴税。缴税后，官府就会在白契上加签编号，钤官印，承认标的物的转移并证明新主已尽纳税义务。白契由是而转为红契，并发还新主收执。红契的证据效力和信用等级均高于白契。

（二）清代红契的变化

1.清康熙年间，红契的样式发生了重大的变化——官方首次统一印制和颁发纳税凭证——“契尾”。业户向官府投税后，即获得官颁纳税凭证并将其粘贴在原契纸后尾。

2.乾隆十五年，为防止偷漏契税，乾隆皇采纳河南布政使司富□□的奏议，改换契尾版式，变单张契尾为骑字截开两联契尾，以防偷税漏税。

3.光绪初年，广东右司衙门曾经把广东省城内的官房租给八旗官兵及家属居住，并向他们颁发“执照”管业。执照的证据效力和信用等级与红契同。

4.光绪二十九年，朝廷决定于翌年弃用契尾，改颁三联“断卖契纸”。与此同时，向在广州（广东省城）购置田地房屋的外国人颁发红契——“永租契纸”；给拍受公产的业户颁发“执照”管业。

要之，明代，甚至更远古时，官方是在业户所送验的契纸上加签编号、钤官印，承认其已完税，使白契转而成为红契，进而实施地政管理的。及至清康熙年间，红契改由官方统一印制并颁发。清代的官颁红契有“契尾”、“断卖契纸”、“永租契纸”和“执照”四种形式。

二、契约文书的标本辨析

笔者对契约文书向无研究，对广州历史更知之甚少，之所以斗胆开题，理由仅二：一是直觉这批明清田房交易契约文书包含有大量明清两代甚至更加远古的中国广东广州社会、政治、经济、金融、地理、建筑、度量衡、民风民俗等历史细节与珍贵信息。二是这批明清田房交易契约文书有查阅限制，严禁直接复制对外公布。故不厌其烦，逐字抄录，谬加辨析，以就教于行家高手。

No.1 明代天启三年（1623）梁志和堂的断卖东山杨岗沙地红契

契纸原文[1]：

立明断卖沙地契人番禺梁志和堂今有自置沙地壹段，坐在番禺东山土名杨岗，共该民税陆分伍厘六毫弍丝，要时价银伍拾员，凭中引至南海秀水东华里许骏永堂广儒兄依口还足价银伍拾员。屬[2]在同伴造杉木栏广源酒米店，其上手红契日久遗失，日后搜出，视为废纸，无得异言，恐口无凭，特立契约一纸，交执存据。

中人 梁兆忠

一实永远断卖沙地壹段，共该民税陆分伍厘六毫弍丝。

一实收到许骏永堂广儒兄沙地价银伍拾大员正

□字玖拾弍號[3]

天啟三年 四月十五日 梁志和堂的笔[4]

辨析：

从契文可知，买卖标的物位于省城东部番禺县治下的东山杨岗，是一段沙地。据“白契由卖主出具并签字画押”的例规可见，卖主就是这张红契的落款画押人——在西关杉木栏与同伴合伙开设广源酒米店的梁志和堂。买主为南海县治下的秀水街东华里许骏永堂广儒兄。天启三年四月十五日，中人梁兆忠，引领卖主到秀水街东华里买主处，经买卖双方讨价还价，最终以“价银伍拾元”成交。

梁志和堂所卖沙地，原本是从其广源酒米店的合伙人手上买来的，即“屬在同伴造杉木栏广源酒米店”。其上手红契，因日久而遗失。故梁志和堂在契纸上写明：上手红契若“日后搜出，视为废纸”。这笔价银伍拾元的沙地交易，共须缴纳民税（地税）陆分伍厘六毫弍丝。税后官方在契纸上加签编号：“□字玖拾弍號”，并在编号上钤印，使之成为一张官方承认的、已经完税的红契。这是广州现存最早的一张纸质土地买卖红契。

这张红契最大的缺陷是立契人没有写明“一段沙地”的具体面积。但毕竟留下了很多宝贵的历史信息。比如：

1.1623年，广东省城东郊的东山杨岗是沙质地。身处地价高昂的西关的商人，已经懂得到东郊东山一带投资买地了。

2.明代以“一条鞭法”统一征税，这笔价银伍拾元的沙地交易，共须缴纳民税（即地税）“陆分伍厘六毫弍丝”。这就为研究广州明代的税收比重，提供了一个样品。

No.2 明代天启五年（1625）濠畔街西约耕云堂断卖红契

契纸原文：

浙绍乡祠濠畔街第叁百柒拾肆号本乡祠一间

立明永远断卖屋契人耕云堂□□□承祖上遗下房屋一所，大小共壹拾贰间，坐落太平门内濠畔街西约，坐北向南。计正屋叁大进，每进阔五拾壹桁；右边侧屋贰大进，每进阔叁拾贰桁；过桥正屋贰大进，每进阔五拾壹桁；左边侧屋一间，阔四拾四桁；右边侧屋贰便过贰大进，每进共阔四拾六桁。上盖连地四围墙壁、天井、厨灶、门扇、食井、砖瓦木石，一应俱全。南至街，北至黄婆栏，西至陈宅墙心，东至张宅墙心，四至明白。今因急切正用，情愿召人承买，取值时价番银贰千壹百五拾両正，先召亲族人等，各不愿受，次凭中人吴乃纯、沈其昌执账至浙绍众商承买，依口还足实价番银贰千壹百五拾両正，司码兑足，所有签书酒席，一应统在价内，三面言明，二家允肯，当日标贴明白，确系耕云堂祖授植槐自己之业，并无重典按揭，亦非蒸尝留祭之产，就日当中立契，交易清楚。自卖之后，任凭浙绍众商改建乡祠，永远管业。如有来历不明别人争论等例，归卖主同中理明，不涉买主之事。恐后无凭，立此断卖屋契，交与浙绍众商永远收执为据。

一即日收到浙绍众商契价番银贰千壹百五拾両正，司码兑足，并无少欠，产亦当日交与浙绍众商管业，任凭拆造。此照。

一声明：此屋老契遗失，不能并交，倘后检出，作为废纸，为此批明并照。

莫字叁拾肆号[5] 甲长李义押

中人吴乃纯押、沈其昌押

见证王士远押、陈其鸣押、陈化龙押、王士进押

天启五年 月 日 立明永远断卖房屋契人□□□的笔押[6]

辨析：

以上红契立于明代天启五年，即1625年，立契人是房屋断卖者——原屋主、“耕云堂”的后人。所卖者“耕云堂”。耕云堂是一座共有九大进、大小共十二间“上盖连地四围墙壁、天井、厨灶、门扇、食井、砖瓦木石，一应俱全”，占地面积约2，000平方米的豪宅。要价“番银贰千壹百五拾両正”。买屋者是“浙绍众商”。浙绍众商财大气粗，有本事一次过拿出“番银贰千壹百五拾両正”，买下这座的豪宅，并将其改建为“浙绍乡祠”。

从濠畔街西约“耕云堂”的堂号及建筑规模推断，原堂主或为省城一位绅商，或为一方大儒。由于档案扫描件隐去了卖主的姓名，故笔者无以推断“耕云堂”堂主谁人，期望有专门家，能从明代广东省城绅商大儒的角度予以揭示。

有道是“富不过三代”，“耕云堂”的后人已沦落到出卖其祖上产业，坐食祖屋的地步了。幸而有浙绍众商接手，出巨款买下这座地理位置优越的豪宅，并将其改建为浙绍乡祠，以举办各种祭祀、庆典及聚议活动。浙绍众商只是旅粤众商中的一个群体；浙绍乡祠也只是各地商帮在粤建筑的乡祠之一。从“耕云堂”易手一案可见明代广东省城商业之繁荣，省城西南部更是商帮大贾聚落之首选。

由于“耕云堂”的交易银额巨大，故这张断卖屋契的书写文本和立契程序堪称典范——先由中人引领卖家到买家处商讨议价。商定后，由卖方（“耕云堂”后人）书写断卖屋契。卖方把自己的姓名、标的物（包括坐落、面积数量及四至）、立约原因、房地价格、立约保证、立契时间等项写明在契纸上。然后由甲长画押担保，买主（浙绍众商）签名，中人、证人分别画押俱见证。买卖双方随之当场交割钱银房屋。最后，新主（浙绍众商）到官府投税，官府收税后当即在断卖屋契上编号并钤朱砂官印以确认房屋的新主浙绍众商已经缴税；房屋为其合法所有。

从编号“莫字叁拾肆号”处骑字所钤“广东总…印”可见，验契钤印者并非管治濠畔街的南海县县衙，而是“广东总…”衙。之所以如此，或有两方面的原因，一是交易数额巨大，二是买方为外省商帮。明代天启年间，两广总督府设于肇庆。不知道“广东总…”衙坐落广东省城内，还是位于两广总督府内？若是后者，则浙绍众商必须携钱银契据前往肇庆，到两广总督府内的“广东总…”衙去投税。

No.3 清代康熙二十一年（1682）张圣会卖十二铺房屋白契

契纸原文：

立明卖屋契人张圣会系新会县人，今有自置房屋二间，坐落太平门外十二铺，北向，深三进，阔一丈五尺，前至官街，后至通濠连水栏，东至本主墙心为界，西至买□为界，其屋上连瓦盖，下连税地七分一厘一毫，四围墙壁、屋内户窗门扇板料砖石、外街砌石一应俱全。今因乏用，父子商议，愿将此屋出卖与人用艮（银）应急，取要时价艮（银）二佰一拾五両，四六出账。先召房亲叔伯兄弟姪人等，各不能卖，次凭中人周性甫、周翔光引至新会县中乐都三啚□□□承买，还实时价纹艮（银）壹佰捌拾五両叁钱司马。三面言定，二家允肯，就日立契，一色现纹银，当中验允，足银足马交与圣会父子亲手接归应用，不欠分毫。其屋就日交与□□父子管业，任从修整永远安居，地税载在南海伏隆堡八啚三甲里长井衡户内，任从候造，归本户自纳。凭中明卖明买，不是债利准拆，实艮（银）实数并无加马。其屋系张圣会自置物业，与叔佰兄弟姪人等无干，亦无重叠按当等情，如有上手不明等项，自卖之后，如有别人生端，系卖主同中理明，不干买主之事。所有头进屋契上手一张付与□□□父子收执，尚有后两进原凭张二家上手文契，因丙辰年兵燹迁移混失，已在广府存案，不得交与子忠手收。倘日后如有搜出原凭张上手，是为故纸。今欲有凭立契，永远收执为炤。

中人 周性甫、周翔光书 张应祥、勇应文鉴

康熙二拾一年拾月 十六日卖屋契人张圣会写[7]

辨析：

从这张白契可见，新会人张圣会在省城谋生、置业，与父亲一起住在太平门外十二铺自置的两间房屋内。后因故须返回新会县，并出卖其位于十二铺的居所。同样是“先召房亲叔伯兄弟姪人等，各不能卖，次凭中人”引至新会县中乐都三啚□□□承买。中国是一个熟人社会，人们的活动范围多跳不出祖籍地。张圣会要卖屋，也首选回乡找自己的新会乡里。

这张白契的别字较多，可见，立契人文化水平不高，且手头确实拮据，以致没有能再买一张沙纸重抄一遍。但立契程序，契约格式，仍一如传统规例。由于立契地点在新会县中乐都三啚，承买人也在新会县中乐都三啚，故没有上省城到太平门外十二铺的属地管理者南海县县衙去投税、钤官印。这张卖屋契因此而只能是一张白契。

No.4 清代乾隆三年（1738）吴士荣的卖光雅里房屋红契

契纸原文：

立明卖屋连地契人吴士荣系泉州府南安□□□今有承父自置遗下现住房屋一连弍间，坐在太平门外光雅里，南向正间深弍进半，阔十五桁，左边一间深弍进半，前一进阔十五桁，后一进半阔十三桁。屋内四围墙壁、神楼板樟、门扇井厕、桁阁窗板、石瓦俱全。上及瓦盖，下及地基，前至官街，后至陈宅，左至张宅，右至李宅，四至明白，四至墙心为界。今因急用，兄弟母子商议，愿将此屋出卖与人，出账召人承买，取要屋价银壹佰陆拾両。先召房亲族戚人等，各不愿买，次凭中人张应君引至柯士杰承买。一实酧还到屋价纹银壹百伍拾伍両，银水足纹司马，连僉书洗业，一应在内。三面言定，二家允肯，就日当中立契交易明白，银契两相交讫明白，并无少欠分毫。此系实银实契，并无加写分毫，其屋亦即日交与柯宅拆卸修整永远居住。此系明买明卖，非是债负准拆，亦无重典重当等情。此屋果是士荣父自置遗下物业，与房亲叔姪人等盖无干涉，亦非蒸尝流（留）祭别产，如有来历不明，系卖主同中理明，不干买主之事。今欲有凭，立此卖屋契一纸并上手文契纸，一应付执，永远为炤。其税载在恩州堡十五啚七甲户内，任从柯宅收割归户。

一实收到柯士杰屋价壹百伍拾伍両 银水足纹司马，不另立银领□□□□

□□□□□□、□□□□

中人 张应君写[8]

南海县正堂□级纪录五次又记大功一次张 验契价[9]壹百伍拾伍両正[10]

乾隆三年十二月二十四日 立明卖屋立契人吴士荣、□□、□□书[11]

辨析：

乾隆三年，广东省城太平门外光雅里屋主吴士荣所卖房屋，是其父所遗留的自置物业。据此推断，吴父置业时间，一定在康熙年间。换言之，康熙年间，广东省城太平门外光雅里一带，是外地来粤商旅聚居之地。以下这张相隔92年的太平门外光雅里房屋断卖契，可以为证。

No.5 清代道光十年（1830）严某堂的光雅里房屋断卖契

契纸原文：

立明永远断卖上盖连地四围墙壁房屋契人严□□堂系肇庆府四会县人氏，今有自盖南向房屋平排贰间，过坐在省城太平门外光雅里。正间深四大进，每进阔贰拾壹明桁，偏间深同正间，每进阔拾柒明桁，另右边踢靴一进，阔拾壹桁。前至官街为界，后至刘宅为界，平排大小叁间，俱以屋后檐滴水巷心为界，左至张宅墙心为界，右至柯宅墙心为界，四至明白。此屋内原有大小门扇窗门各项俱全。今因凑用，情愿将此屋出卖与人为业，取要时价番银捌佰両，连签书、洗业席金俱在价内。先召邻右房亲人等，各不允买，次凭中人张志官（元）引至唐俭足堂承买，依口还足时价番面成员银捌佰両司码，三面言定，二家允肯，即日当众书立正契一纸，此系明买明卖，并非债折按当等情，亦非蒸尝留祭，婪卖别人物业。倘有来历不明、界至不真，与别人争论，俱系卖主同中理楚，不干买主之事。自此屋现在倾颓废烂，势所大修，自卖之后，任从唐宅修筑坚固，粉饰华丽，管业居住。日后不得备价收赎，绝无异言。今欲有凭，立此卖契，并上手红契壹纸，统交与唐俭足堂收执为据。

一实卖出光雅里南向房屋平排贰间，深四进，阔贰拾壹桁，偏间深同正间，阔拾柒桁，另屋右边踢靴一坐（座），阔拾壹桁。一…… [12]取番银捌佰両正。一实严□□堂亲手收到番面成员银捌佰両正，不欠分毫。

中人 张志元

道光拾年四月念三日立卖光雅里南向上盖连地四围墙壁房屋契人严□□堂的笔[13]

辨析：

这张红契立于清代道光十年，即1830年，立契人是房屋断卖者肇庆府四会县人氏严某堂。所卖房屋位于省城太平门外光雅里 [14]，为自盖南向房屋平排大小叁间，共九进，占地面积约合800平方米，取要时价番银捌佰両。买主是唐俭足堂，目的为买入修筑作住宅用。

光雅里与今广州荔湾区的上下九步行街平行并位于其南侧，西连十八铺北路，东出今康王南路。光雅里西口北距老字号广州酒家不过30米之遥。广州酒家所在地即宋代南海西庙庙址所在。可见，光雅里是西关的一处聚脚宝地。严某堂同样不是本地人，而是来自肇庆府的四会县人氏，南下西关一定是经商做生意。生意成功，积攒钱财后，便选址在交通、生活均方便的光雅里自建大宅。

光雅里严宅的规模，明显小于前朝濠畔街西约的“耕云堂”，但其买卖程序、立契规则，却一如205年前的“耕云堂”。契约文书的格式、遣词用语的规范，均高度雷同。

常言道，“人无千日好，花无百日红”。光雅里风光过后是不堪——民初广州有一歇后语：“盲公（盲人）行过光雅里，无眼睼（看）你班契弟”。粤语中的“契弟”，指男妓。换言之，明清商家大贾乐于置业聚居的光雅里，至民初已沦为男妓聚居之地了。

No.6 清代咸丰五年（1855）章月舟的潮音街典铺白契

契纸原文：

立明典铺契人章月舟，今有承父祖遗下铺壹间，归在潮音街石公祠北向，深弍大进，阔叁拾五桁。现租与汇义店生理，每月租银弍拾両。今因急用，愿将此铺出典，典人要按洋银壹仟両。先召本房人等，各银不便，次凭中人谭章引至□□□承典。言明典实银壹仟両正成码员，司码兑足，每両每月加息壹分四厘，照算将此铺租银抵息，典以拾弍个月为期，如期未满并倘有拖欠租银等项，仍按月补足方能收赎。此系明典明受，并非债折等情，亦无重典按当。如有来历不明别人争认，与典主无涉，乃系章月舟向中理明。恐后无凭，立明此典契并上手红契、壹纸租部，交执为据。

本月初七日又取银伍佰両正，连前合共典铺价银壹仟伍佰両正，其息银照算补足，特此批明。

中人 谭章

咸丰五年陆月初弍日立明典铺契人章月舟的笔[15]

辨析：

章月舟所典商铺位于现今爱群大厦正北约150米处。是当时也是如今的商业旺地。这张典铺白契格式与田房买卖契约文书的格式相似，书写工整，无别字。但不知何故，开始双方“言明典实银壹仟両正成码员”，最终典铺人却实收“合共典铺价银壹仟伍佰両正”？实收数目是不可能写错的，也许是前面的“言明典实银壹仟両正成码员”一句漏写“伍佰”二字了。但不排除另有隐情。

No.7 清代道光十七年（1837）南海县衙颁发给业户李西的契尾

乾隆十五年，为防止偷漏契税，乾隆皇采纳河南布政使司富□□的奏议，改换契尾版式。改版契尾以一则政府公告开头。

契纸原文：

广东等处承宣布政使司为遵 旨议奏事。奏奉两院[16]案验乾隆十五年正月二十二日准户部咨河南司案呈本部议复河南布政使司富□□奏买卖田产将契尾粘连用印存貯，由府府州县司查核等因一折，于本年十二月十二日奏，本日奉旨：依议，钦此。相应抄录原奏同颁发格式行文，广东督抚钦遵办理可也。计粘单一纸内开。嗣后，布政司颁发给民契尾格式，编列号数，前半幅照常细书业户等姓名、买卖田房数目、价银、税银若干。后半幅于空白处预钤司印，于投税时，将契价税银数目大小填写钤印之处，令业户看明，当面骑字截开，前半幅给业户收执，后半幅同季册汇送布政司查核。此系一行笔迹平分为二，大小数目，委难改换。其从前州县布政司备查各契尾应行停止，以省繁文等因。到院行司并发格式一张，奉此，合行刊发。嗣后，凡有民屯业户投契纳税，即便遵照定例，每契价壹両收税契银叁分，科场银壹分，即将契尾照式填写，骑字截给，分别给民缴司。如有不请给契尾者，照漏税例治罪须至契尾者。

计开

业户 买受 都 啚 甲户丁 田地坵、房间 坐落土名 该税 顷 拾 亩分 厘 毫 丝 忽 微 僉 沙 尘 埃 价银壹千柒百〇拾〇両〇钱〇分〇厘〇毫

该税契银百 拾 両 钱 分 厘；科场银百 拾 両 钱 分 厘 丝 忽

布颁熟字叁拾捌号业户李西□[17]准此。

道光十七年八月

（按：以下骑字截开）业户李西买 卖银千 百 拾 両 钱 分；税科银百 拾 両 钱 分 厘 [18]

辨析：

“契尾”前开的政府公告，包含了十分丰富的历史信息。仅就民间的田房交易而言，乾隆十五年，当局为防止偷漏税而改换契尾版式，变原先的单张为骑缝两半张，契价税银分别填写于页内预留空位以及页正中处。业户签字、官方钤印后，当着交易双方的面，在页面正中“业户李西买 卖银千 百 拾 両 钱 分；税科银百 拾 両 钱 分 厘” 处，骑字截开，以致“一行笔迹平分为二，大小数目，委难改换”。负责办理此项业务的州（县）衙官员，将骑字截开的上半张契尾交业户收执，下半张则按季汇总成册，送布政使司备案。日后官府查验，业户须出示上半张契尾，并与其下半张对接，骑字钤印处的一行字迹完全吻合，方能证明没有偷漏税项，通过查验。

契尾已经把业户姓名、买受田地坵/房间的数量、坐落土名、该税价银、契税银、科场银等项目固定化、准表格化了。这无疑是一种进步。但严格来说，这张契尾的填写是不完整的，只填写了业户李西买受的产业“价银壹千柒百〇拾〇両〇钱〇分〇厘〇毫”，南海县官是否遵照定例，“每契价壹両收税契银叁分，科场银壹分”，不得而知，因为契尾相应填写位置上并没有填写具体的数字。以笔者陋见，这是南海县县衙的“潜规则”所致——李西买受的房地产“价银壹千柒百両”，应征契价银51両，科场银17両，两项合共须缴税银68両。南海县官不可能不收契税和科场税就给李西颁发钤官印的契尾。以笔者陋见，不排除“潜规则”的存在。否则，何以不按规定，在契尾上填写李西买受的房地产面积数量以及其契价税和科场税？换言之，再好的制度，都不可能杜绝偷漏税。

No.8 清光绪二年（1876）广东右司衙门颁发给三音布的租房执照

执照原文：

广东右司衙门 为给发执照事，案奉□□□大人将公用房租、群房地租、裁汰兵房租三项官房塘地饴交本司招租，拨充公用，年终将收支数目造册报部核销。今有奉行收租案，因裁汰兵房项下律字第伍号官房□间，坐落□□巷□□□□，每月额租火耗共收银陆钱零陆厘，准于每月二十三日为期，预日备便，听候该管领催赴，收汇交本司拨充公用，不准迟延拖欠。如若需交下手更名承租，必先将此照交回本司，另给新照，倘有□□私相授受，隐匿原照，以及分租割卖等弊，一经发觉或被查出，除将该官房查封收回另行招租外，定将尔承租之人严拘，究办不贷，毋违须照。

右照给三音布执此

光绪二年正月[19]一日照

右司衙门[20]

辨析：

以上为广东右司衙门颁发给旗人三音布的租房执照。光绪二年（1876），当局把广东省城的公用房、群房、裁汰兵房等交由广东右司衙门作为“官房”，统一向驻防广东省城的八旗官兵及家属招租，并因此而产生了“执照”，执照是由官府印制、填写后发给租户的管业凭证。

当时的“官房”，类似于今天的“公租房”，租金低廉。租户须按时交租。执照上的承租人、房屋间数、坐落、门牌号数、月租金等项，全部由广东右司衙门填写后发给租户执持管业。执照明文规定并警告：承租人不得私相授受，背地里转租他人。“一经发觉或被查出，除将该官房查封，收回另行招租外，定将尔承租之人严拘究办不贷，毋违须照。”

No.9 清代光绪十七年（1891）南海县衙颁发给黄□□堂的契尾

契纸原文：

广东等处承宣布政使司为遵 旨议奏事。奏奉两院[21]案验乾隆十五年正月二十二日准户部咨河南司案呈本部议复河南布政使司富□□奏买卖田产将契尾粘连用印存貯，由府府州县司查核等因一折，于本年十二月十二日奏，本日奉旨：依议，钦此。相应抄录原奏同颁发格式行文，广东督抚钦遵办理可也。计粘单一纸内开。嗣后，布政司颁发给民契尾格式，编列号数，前半幅照常细书业户等姓名、买卖田房数目、价银、税银若干。后半幅于空白处预钤司印，于投税时，将契价税银数目大小填写钤印之处，令业户看明，当面骑字截开，前半幅给业户收执，后半幅同季册汇送布政司查核。此系一行笔迹平分为二，大小数目，委难改换。其从前州县布政司备查各契尾应行停止，以省繁文等因。到院行司并发格式一张，奉此，合行刊发。嗣后，凡有民屯业户投契纳税，即便遵照定例，每契价壹両收税契银叁分，科场银壹分，即将契尾照式填写，骑字截给，分别给民缴司。如有不请给契尾者，照漏税例治罪须至契尾者。

计开

业户 买受 都 啚 甲户丁 田地坵、房间 坐落土名 该税 顷 拾 亩分 厘 毫 丝 忽 微 僉 沙 尘 埃 价银〇千叁百五拾〇両〇钱〇分 厘 毫

该税契银百 拾 両 钱 分 厘；科场银百 拾 両 钱 分 厘 丝 忽

布颁熟字叁拾柒号业户黄□□堂[22]准此。

光绪十七年 月 日给

（按：以下骑字截开）业户 买 卖银千 百 拾 両 钱 分；税科银百 拾 両 钱 分 厘 [23]

辨析：

这张契尾与前述道光十七年（1837）李西的契尾同为南海县衙门所颁发。尽管二者签发的时间前后相隔54年，历四朝天子，但契尾文本格式，官颁内容，漏填房地产数量面积、坐落、契税银、科场银等情则完全相同。换言之，南海县县衙的税收“潜规则”相同。

No.10 清代光绪三十年（1904）张子忠的十二铺东约断卖铺白契

契纸原文：

立明断卖铺契人系新会县人，今有承祖父遗下铺壹间，深壹大进，阔十七桁，坐落太平门外十二铺东约，前至官街，后至张宅屋，左至张宅屋小巷，右至梁宅，四至明白，上盖连地四围墙壁楼阁门扇俱全。今因急用，出帐（账）召人承买，取价银弍百両正，凭中人房姪张沛向房姪张敬思堂说合，依口还足价银弍百両正，就日当中立契交易，其银系张子忠亲手接回应用，其房屋铺壹间亦交与张敬思堂管业。此系明买明卖，并无债折等情，亦无重按复按当，倘有别人争论，系张子忠同中理明，不干买主之事。其上手契，因与别业相连，不能交执，特此书明。今欲有凭，立断卖铺契一纸，交张敬思堂收执存据。

一实张子忠收到张敬思堂买铺价银弍百両正。

已印剑 字十七 号

张敬思堂（签字）

光绪三十年七月二十五日 立断卖铺契人张子忠的笔[24]

辨析：

以上是张氏族人内部房铺交易的一纸白契，契纸上并没有纳税后官府所钤官印。但却有“已印剑 字十七 号”字样。其中，“已印字号”为红色印刷体，“剑、十七”则为手写体。综合判断，“已印剑 字十七 号”有可能是日后归档时的编号，而非当年业户投税后官府所给编号。

虽为张氏族人内部交易，但断卖铺契文书与通行的断卖田房契约文书范式大致相同。值得注意的是：

1.这张立于光绪三十年（1904）的断卖铺白契，与前述康熙二十一年（1682）张圣会卖十二铺房屋白契，同为新会人手出。二者的立契时间虽然相隔222年，但都选择了白契，即都没有到南海县衙去投税。光绪三十年（1904）正是官颁“断卖契纸”的第一年，卖屋、卖铺、卖田地之人，必须到州县衙去购买“断卖契纸”，立契后必须到州县衙投税、钤官印，领编号，才能成为有效的产业凭证。但新会人不管这一套，在族人和同乡之间交易，全部使用白契。

2.前后两位新会人的房屋铺位，均坐落在太平门外十二铺（位于今广州市荔湾区大同路以西，丛桂路以东，和平西路以北，恩宁路以南的这一地块）。换言之，222年，甚至更长的时间以来，太平门外十二铺是新会人在省城做生意和聚居的所在地。

No.11 清代光绪三十年（1904）李花萼堂的连登巷房屋断卖契纸

改版契尾执行153年后，光绪二十九年（1903）十一月初六，上谕于翌年（1904）停发布政使司所颁契尾，改发三联“断卖契纸”。以下为光绪三十年（1904）番禺人李花萼堂出卖其位于省城太平门外连登巷内房屋的断卖契纸。

契纸原文：

广东等处承宣布政使司为颁发断卖契纸事案，奉院宪札行准军机大臣字寄：光绪贰拾玖年拾壹月初陆日奉上谕，自光绪三十年始，将田房契税切实整顿等因，钦此。遵旨寄信前来等因，到院行司，奉此，当经本司详请自光绪三十年起，停发司颁契尾，改用三联契纸，颁发给州县卖给买业、按业之人，饬令买主、卖主、典主、中证姓名及所买、所按田房亩数、间数、四至、丈尺、坐落、土名、价银数目，逐一填写，仍俟投税时再加盖县印，并于骑缝处填明契价银数，以免大头小尾等弊。现经酌定，断卖契价每両征库平洋银陆分，典按契价每両征库平洋银叁分。凡典按之业，均令买纸填写，完过税银收赎之日，由赎主补回。如系先典后卖，准其于换用买契投税时，粘连典契抵扣半税，典契缴销。除光绪贰拾玖年以前投税各买契免议外，其自叁拾年起，从前未税之买契、典契，限陆个月内购换三联契纸，照样謄写，粘连旧契，一律遵章税割。如不依限买纸填写印税者，不能作为执业凭据，一经查出并卖主、按主、中证首告得实，除勒令买纸印税外，仍照例以契价一半入官，充赏查报首告之人等由，奉院宪批行遵照在案。除另刊典按契纸外，合行编号刊发。嗣后，凡有买业之户，即便遵照买用此项契纸，每张收库平洋银柒钱贰分，照章投税，每产价壹両纳库平洋银陆分，按式填注，仍将后开余纸查照民间向来通行卖契字句，自行书写，不得遗漏，将契纸截给收执，契根缴司存查留。如有不买契纸投税者，按例究罚，须至契纸者。[25]

计开

业户黄□□买受 都 啚 甲户丁□□□堂屋壹间，坐落土名连登巷，北向三进，前进十五桁，后进二十三桁，该税 顷 拾 亩分 厘 毫 丝 忽 微 僉 沙 尘 埃 价银〇千壹百弍拾〇両〇钱〇分厘毫

该税契银〇百〇拾柒両弍钱〇分〇厘

布颁寒字壹百号业户黄李氏[26]准此。

光绪叁拾年柒[27]月 日给

立明永远卖房屋人李花萼堂系番禺县人氏，今有自置房屋壹间，坐落在省城太平门外连登巷内，坐南向北，深弍进，前进阔十五桁，后进阔二十三桁，四围墙壁、门扇、神楼、板帐、食井俱全，上盖连地前至官街，后至官街，后墙左至王宅，右至李宅，俱以墙心为界，情恩（因）急用，夫妻商议，愿将此屋出帐（账）召人承买，取要时价银壹百弍拾両番面成员司码，签书洗业在内。先召房亲人等各不承买，次凭中人张升执帐（账）引至黄□□承买，依口还实价银壹百弍拾両正番面成员司码，三面言明，二家允肯，先交定银，立明定帖，标帖“黄□□买受”至吉日银契两相交讫，其屋价银的系李花萼堂当中张升亲手接回，分毛不小，此系明买明卖，实银实契，并非债折等情，此屋并无重典重按，的系李花萼堂自置之业，与房亲叔伯兄弟无涉。或有来历不明别人争认，系李花萼堂同中理清。自立卖契之后，此屋交与黄□□管业，日后不得称说业重价轻、收赎等情。此屋并无粮务，每年只有地租银陆钱，岁底交纳，是受主所出，日后无得异言。今欲有凭，立此卖契壹纸，上手契壹纸，总交黄□□收执为据。

一实李花萼堂卖出太平门外连登巷坐南向北自置房屋壹间，上盖连地深阔四至契内书明，其屋价银壹百弍拾両正番面成员司码，的系李花萼堂当中张升面见亲手接回，分厘不小，应用另立银领，批明统照。

中人 张升（签字）

光绪叁拾年六月吉日 立明永远卖屋契人李花萼堂的笔[28]

辨析：

这张断卖契纸页面的左右两侧，分别骑字截开，左右两侧被截开的字句，同为“寒字第壹佰号产价银壹百弍拾両正”。共钤4套共8枚南海县、广东等处承宣布政使司官印。

此外，从后来在这张断卖契纸上的加签可见，1916年8月25日，屋主黄□□将此屋典与梁氏居住，“典价银弍佰弍拾大元”，10年为期。

这张“断卖契纸”的前开是大段的官方说明，以及格式化的填写项目。后开是卖屋人所写的卖屋契文。通观全纸可见：

1.光绪三十年（1904）官颁“断卖契纸”，实际上就是把以前的官颁“契尾”文本，调到了契纸的前开，后开则由断卖/典按田房人填写契约，使官方文告与业户断卖/典按契约合并在同一页面上。断卖契纸是由广东等处承宣布政使司遵旨负责统一印制并颁发至州县衙，再由州县衙按照“每张收库平洋银柒钱贰分” [29]的价格，卖给买业、按业之人填写、完税。契纸上载明税收标准及惩戒规定。三联断卖契纸显然比两联的契尾要规范多了。前述道光十七年（1837）与光绪十七年（1891）南海县衙发回给业户收执的两张契尾，都漏填了契价税银和科场税银等重要项目。相比之下，这张断卖契纸的填写就完全符合规范了，没有漏填。可见，弃用契尾，改颁断卖契纸还是有必要的，是一个小小的进步。中国、广东省城（广州）的地政管理，由是而制度化、规范化。

2.在官方地政管理制度化、规范化的前提下，民间依然沿用历代传袭下来的买卖、按典契约文书格式及“民间向来契书字句”，严格遵守立契程序，中人引导、见证、调停等规矩。

No.12 清代光绪三十二年（1906）洋商边夏弼的鹤洞乡范岗顶沙地永租契纸

契纸原文：

广东等处承宣布政使司为颁发洋人永租屋地契纸事案，奉督抚宪扎行准军机大臣字寄：光绪贰拾玖年拾壹月初陆日奉上谕，自光绪三十年始，将田房契税切实整顿等因，钦此。遵旨寄信前来等因，到院行司，奉此，当经本司详请自光绪三十年起，停发司颁契尾，改用三联契纸，颁发给州县卖给买业之人照章填写投税在案。查各国洋人在通商口岸永租屋地，应将契据呈由该管领事照会地方官查明，于地方上确无妨碍，又无轇轕情事，方能盖印交执，与中国民间无异。现在民间田房税契既经改用三联契纸，则洋人租地自应一律照办，其税价银両应即比照民间卖契，每両征收洋银陆分，以昭公允。此项契纸，应责成各地方官查照条约，妥晰填注，不得稍涉含混，致生轇轕，除通饬各属遵照办理并将章程呈请督宪照会各口领事转饬洋商一体遵守外，合行□□刊发，嗣后凡有洋商按照条约永租屋地，即赴该处地方官买用此项契纸，每张收库平洋银柒钱贰分，后开余纸由中国业主查照约章及民间向来契书字句自行书写，交由洋人投税，将契纸截给收执，契根缴司存查留核。如有不买契纸投税者，不得作据，须至契纸者。

计开

永租地人边夏弼租受沙螺都二十四啚九甲户丁三合堂沙地叁段，坐落土名范岗顶处，该税〇顷〇拾叁亩叁分捌厘〇毫正丝 忽 微 僉 沙 尘 埃 价银〇万〇千捌百伍拾壹両柒钱陆分 厘 毫。该税契银〇千〇百伍拾壹両壹钱〇分 厘 毫。

布颁地字壹拾捌号永租屋地洋商边夏弼（签名）准此。

中人 吴绍祥 吴悦辉 吴祥袏 吴河培 吴乔祐 郭立娣

光绪三十二年九月十三日给

立明永远断租沙地文契人三合堂系番禺县茭塘司沙螺堡鹤洞乡居住，今因银両凑用，无处计办，母子酌议自愿将承先祖遗下经分名份沙地叁坵，该民税叁亩叁分捌厘，坐落番禺县茭塘司沙螺堡鹤洞埠内，土名、啚甲户口列明于后，四至立界明白，出帐（账）召人承买，每亩取要时价银叁佰伍拾员（元），签书酒席利市银壹佰大员（元），另佣银壹佰大员（元）正，□司码平兑。先召房亲乡邻人等，各不愿买，次凭中友执帐（账）引至边夏弼先生说合承买，依口还足每亩价银叁佰伍拾大员（元），签书酒席利市银壹佰大员（元），另佣银壹佰大员（元）正，俱□司码平兑。三面言明，两家允肯，就日丈量绘图立契交易，银契两相交讫，并无低伪少欠分毫，一租千休，不得索补，不得收赎。此沙地确系三合堂承先祖遗下经分名份之业，与别人无涉，并非蒸尝留祭养口公产，又无佃约未约，亦无重典重按、一业数契，此系明租明批，不是折债勒写等情。立此断租沙地文契一纸，交与边夏弼先生收执存据。

一实断租出土名秋风树脚范岗顶沙螺二十四啚九甲吴卿常户，税壹亩零陆厘，吴迥尚户税壹亩陆分陆厘，吴耀宗户税陆分陆厘。

一实亲手接到沙地价银壹千壹佰捌拾叁员（元）正，□伸计重捌佰伍拾壹両柒钱陆分。

四至，西至吴履平田处，活（阔）壹拾丈零壹尺五寸，东至阿布庇地处，活（阔）柒丈叁尺弍寸，南至康帅堂沙地，弍拾弍丈叁尺玖寸，北至春沙地，壹拾壹丈玖尺五寸；又谢宅山之后弍丈五尺五寸，又吴宅山之右弍丈柒尺五寸，又麦宅山之右壹丈肆尺，又芳村谢宅山之右陆丈叁尺。

光绪三十二年五月 日 立明永远断租文契人三合堂的笔□□ □□

□□□ □□□ □□□ [30]

辨析：

这张永租契纸页面的左右两侧，分别骑字截开，左右两侧被截开的字句，同为“地字第壹拾捌号租价银捌佰伍拾壹両柒钱陆分”。共钤3套共6枚南海县、广东等处承宣布政使司官印。此外，在永租契纸的左上方，有2张英文加签纸条，有6枚税收洋印花，盖有3个洋印，3个洋编号，另有边夏弼手写的一段英文字（字迹已走蓝）。通读这张永租契纸，得以下印象：

1.当时的鹤洞埠是洋商、洋人、洋教士的大型聚居社区。

2.洋商永租地时，率先把地块物业四至图引进到永租契约的文书中。

与中国人之间交易田房的断卖契纸不同的是，洋商率先把地块物业四至图引进到永租契约文书中，以附件的形式，附在永租契纸后，使地块物业的四至一目了然。如果没有地块物业四至图，即便是中国人，也很难理解三合堂立契人所书写的三段沙地的四至边界。这是西风东渐，西方的工业文明输入古老的农耕文明中国的一个小小的例证。

3.朝廷谨慎对外。

永租契纸与断卖契纸都是光绪三十年开始颁发使用的。二者的文本格式相同，区别只在于前开官方公告针对洋人永租屋地的这部分内容。这部分内容显示，朝廷谨慎对外，先是告诫地方政府：“各国洋人在通商口岸永租屋地，应将契据呈由该管领事照会地方官查明，于地方上确无妨碍，又无轇轕情事，方能盖印交执”。后是具体指导：“此项契纸，应责成各地方官查照条约，妥晰填注，不得稍涉含混，致生轇轕，除通饬各属遵照办理并将章程呈请督宪照会各口领事转饬洋商一体遵守外，合行□□刊发”。

4.1914年的英文加签纸条。

值得注意的是粘贴在这张永租契左上方的2张英文加签纸条和英国领事馆的多枚印章。第一张英文加签纸条显示，边夏弼（Herbert Bent）是英国商人。1914年，他派代表到英国领事馆把 “56号房屋”转让给另一位英商亚瑟.维维安.霍格（Arthur Vivian Hogg）。第二张英文加签纸条显示，承买房屋的亚瑟.维维安.霍格，把刚刚买下的“56号房屋”全部转送给基督协会青年国际委员会，后者接受前者的转送，成为“56号房屋”的新主。换言之，边夏弼在鹤洞乡购地建房并非为自住，而是商用。

No.13 清代光绪三十二年（1906）广东海防兼善后总局颁发执照

契纸原文：

广东海防兼善后总局为给照管业事，照得前充海关库书周荣曜、周启慈、傅家瑀、傅家瑞、潘文卿等侵吞库款，奉饬查抄产业备抵所有，封存该五家铺屋地段，业经本局定期于光绪三十二年五月二十四日起，在关务处分期当众拍卖，以价高者得，如住客、铺客有因承租在先，安土重迁者，准其查照原估价值加增二成，备价承领，毋庸拍卖。业经出示晓谕各在案，兹据□□□拍受东横街肆拾玖号门牌地壹段，左至光华庙，右至曹太史第，前至官街，后至城基，宽深围算共地壹百五拾五井零壹寸贰分捌，现照拍定价银陆千贰百玖拾両，如数呈缴前来，自应由局给发执照管业，俾资守信，毋庸再赴契税总局投税领照，以示体恤。除将缴来前项地价银両照数兑收，并候汇案分札南番二县，将应纳钱粮银米，分别过割输纳外，合就给发执照为此照给该业户□□□，即便遵照收执管业[须至照者][32]照。

光绪三十二年拾壹月二十日给（钤“广东海防兼善后总局”印）

官字第叁拾捌号（骑字截开）[33]

辨析：

这张执照除钤“广东海防兼善后总局”印、“本契经已投税”印外，经办官员还以王者之势，用朱砂笔在契纸上圈点字句，批“照”“行”以及日期“二十”等大字样，相当郑重。同时，侵吞粤海关库款的库书周荣曜、周启慈、傅家瑀、傅家瑞、潘文卿等人也随此照而遗臭万年。

通读此照可知，1906年5月，广东海防兼善后总局查抄侵吞粤海关库款的库书周荣曜、周启慈、傅家瑀、傅家瑞、潘文卿等五家的铺屋产业，将其充公，并从5月24日起，在粤海关关务处分期当众拍卖，以价高者得，并发给拍受者以执照管业。

拍卖标的物所在地“东横街”，今犹存。该街呈东西走向，介于文德路与北京路之间，在万福路以北，是当时广东省城南部商住两宜的上等宝地。侵吞粤海关库款的库书们手段高强，所置都是城中最好地段的铺屋。执照上的这处铺屋的地理位置尤其优越——前至官街豁达通畅，后至老城城基可为靠山；左有光华庙加持，右有曹太史第辉映，难怪此占地面积约2.6亩的铺屋能够拍出高价“价银陆千贰百玖拾両”，即平均每亩约合价银2，400両。这个地价，比东郊最好地块的地价整整高出10多倍。

No.14 清宣统二年（1910）洋商边夏弼的鹤洞乡骨降岗沙地永租契纸

契纸原文：

广东等处承宣布政使司为颁发洋人永租屋地契纸事案，奉督抚宪扎行准军机大臣字寄：光绪贰拾玖年拾壹月初陆日奉上谕，自光绪三十年始，将田房契税切实整顿等因，钦此。遵旨寄信前来等因，到院行司，奉此，当经本司详请自光绪三十年起，停发司颁契尾，改用三联契纸，颁发给州县卖给买业之人照章填写投税在案。查各国洋人在通商口岸永租屋地，应将契据呈由该管领事照会地方官查明，于地方上确无妨碍，又无轇轕情事，方能盖印交执，与中国民间无异。现在民间田房税契既经改用三联契纸，则洋人租地自应一律照办，其税价银両应即比照民间卖契，每両征收洋银陆分，以昭公允。此项契纸，应责成各地方官查照条约，妥晰填注，不得稍涉含混，致生轇轕，除通饬各属遵照办理并将章程呈请督宪照会各口领事转饬洋商一体遵照，嗣于宣统元年契约十四日奉准度支部咨本部具奏整顿田房税契，酌提加收之款，抵补洋土药税厘一折，宣统元年五月十六日奉旨，依议，钦此。咨行来粤饬令嗣后无论旗籍民籍卖契每両一律征银玖分，典契每両一律征银陆分等因，复经本司详准之宣统元年十月初一日起遵照部章征税，凡洋人永租屋地，一律照民间卖契每両改征洋银玖分，除通行外合行编号刊发。嗣后，凡有洋商按照条约永租屋地，即赴该处地方官买用此项契纸，每张收库平洋银柒钱贰分，后开余纸由中国业主查照约章及民间向来通行字句自行书写，交由洋人投税，每产价壹両完纳库平洋银玖分，将契纸截给收执，契根缴司存查留核。如有不买契纸投税者，不得作据，须至契纸者。

计开

永租屋地人边夏弼租受啚九甲户丁□□□沙地壹段，坐落土名骨降岗处，该税〇顷〇拾壹亩玖分肆厘捌毫柒丝柒忽正 微 僉 沙 尘 埃 价银〇万〇千肆百贰拾両零玖钱叁分肆厘正 毫。该税契银〇千〇百叁拾柒両捌钱捌分肆厘 毫。

布颁元字第柒号永租屋地洋商边夏弼（签名）准此。

中人 吴悦辉、康祐、汉和大亨、章和阿培

立明永断租沙地契人吴□□□系番禺县茭塘司沙螺堡鹤洞乡居住，今因银両凑用，将自置沙地壹坵，坐落土名骨降岗，四至立界列明，该民税壹亩九分四厘八毫七丝七。土名、啚甲列明于后，出帐（账）召人承买，每亩取要时价银叁佰大元正，另签书酒席利市银弍佰大元正，另佣银壹佰大元正，俱□司码平兑。先召房亲乡邻人等，各不愿租，次凭中友引至边夏弼先生看合永租，依口还足。三面言明，两家允肯，就日立契交易，银契两相交讫，并无低伪少欠。倘有来历不明，租主同中理明，不干边夏弼先生租主之事。一租千休，永无反悔。之永租之后，任从租主割税归户输纳粮务，毋得异言，令立永租契一纸，交与边夏弼先生收执为据。

一实永租骨降岗沙地壹坵，壹亩玖分肆厘捌毫柒丝柒。

一实接到永租价银伍佰捌拾肆圆陆毫叁仙，□伸重肆佰贰拾両零玖钱叁分肆厘。

中人 吴悦辉、康祐、汉和大亨、章和阿培

宣统元年十月初二日 立永租沙地契本乡□□□的笔

宣统贰年拾贰月十四日给[34]

辨析：

宣统元年，圣上好像要显示一下“新政”，永租契纸前开朝廷声明：加收税款，以“抵补洋土药税厘”。无论旗籍民籍，卖契每両从原来的征收银陆分，涨到征收银玖分。

这张永租契纸页面的左右两侧，分别骑字截开，左右两侧被截开的字句，同为“元字第柒号租价银肆佰贰拾両零玖钱叁分肆厘”。共钤4套共8枚南海县、广东等处承宣布政使司官印。此外，在永租契纸的左上方，有2张英文加签纸条，有2枚税收洋印花，盖有2个洋印，1个洋编号，另有边夏弼手写的一段英文字（字迹已走蓝）。

1910年，鹤洞乡迎来了又一个洋商房地产大发展时期。真光中学堂也择此地开建，鹤洞乡四周的屋地已经难觅，以致著名建筑师伯捷连坟头墓地也不嫌弃了，一口气在鹤洞山顶买下9亩墓地建造私家别墅。

与4年前不同的是，鹤洞乡吴姓乡民主动找到了洋商边夏弼，洽商卖沙地。边夏弼显然是个地产商。鹤洞乡的地价明显比4年前涨了。卖主玩弄障眼术——每亩地价降了50元，但签书酒席利市银却涨了100元。两相冲抵，每亩地价实际上涨50元。

不知何故，边夏弼在鹤洞乡二次永租屋地的永租契纸，签书、投税、领号后，广东等处承宣布政使司竟审查了一年又两个月，然后才发还给边夏弼收执。

同样值得注意的是这张永租契纸左上方的2张英文加签纸条。第一张英文加签纸条显示，1914年，边夏弼派代表到英国领事馆把 “90号房屋”转让给另一位英商亚瑟.维维安.霍格（Arthur Vivian Hogg）。第二张英文加签纸条显示，承买房屋的亚瑟.维维安.霍格，把刚刚买下的“90号房屋”全部转送给基督协会青年国际委员会，后者接受前者的转送，成为“90号房屋”的新主。

联系前述光绪三十二年（1906）边夏弼永租契纸上的英文加签纸条可见， 1906年、1910年，边夏弼先后向鹤洞乡的乡民购买了两幅（合共四段）沙地，在其上先后建筑了56号和90号两幢大楼 [35]，并付诸商用。1914年，边夏弼将这两处房产，同时出售给亚瑟.维维安.霍格。后者旋即将这两处房产全部转送给基督教青年国际委员会，基督教青年国际委员会遂成为56号和90号的新业主。

三、小结

通读前录明代天启三年（1623）至清代宣统二年（1910）前后相距287年广东省城（广州）的14份田房交易契约文书后，试小结如下：

1.中国广东广州民间田房交易行为，以及随之而形成的民间契约文书，古已有之。 民间私定的契约文书，因其纳税与否而分为白契、红契两类。其中，自清康熙年间起，朝廷开始统一印制和颁售红契——契尾，及乾隆朝，为防止偷漏税款而改版契尾，至光绪三十年则弃用契尾，改颁断卖契纸，同时向洋人洋商颁售永租契纸。对旗人承租官房者或官产的社会拍受者，则发给执照管业。要之，至光绪三十年，朝廷已因应时变，制定出一整套对内对外的较为完善的地政管理制度。这套制度以及契约文书范本，甚至一直沿用到1921年2月广州市政厅成立之前。

2.乾隆朝的改版契尾，尤其是光绪朝的断卖契纸和永租契纸，已经把买卖标的物的地籍、地价、税收等要项格式化（准表格化）。无论是乾隆朝改版契尾，还是光绪朝改颁断卖契纸，朝廷都在公告中叮嘱立契者：必须“按式填注，仍将后开余纸查照民间向来通行卖契字句，自行书写，不得遗漏”。 可见，严守祖宗不变之法，是中国人自上而下的文化共识。

3.经历两次鸦片战争、甲午战争、庚子事变等之后，朝廷已经形成了“条约”观念，故在永租契纸上特别强调：“此项契纸，应责成各地方官查照条约，妥晰填注，不得稍涉含混，致生轇轕，除通饬各属遵照办理并将章程呈请督宪照会各口领事转饬洋商一体遵守外，合行□□刊发”；“后开余纸由中国业主查照约章及民间向来契书字句自行书写，交由洋人投税”。

4.庚子事变之后，洋商在广州各领域大展拳脚，边夏弼之类的地产商更被鹤洞乡等地的乡民视为“金主”，乡民变开始时的被动为后来的主动，纷纷找洋商交易，把祖承沙地田坵卖与洋商。芳村花地、白鹤洞一带因此而成为除沙面以外的另一个大型洋人、洋商、洋教士、洋学校的聚落社区，开省城一方之风气，领广州一时之风骚。与此同时，洋商向乡民永租（买）地时，也把西方先进的工业文明带进了广州——当面丈量土地，绘画地块物业四至图。地块物业四至图由此而率先出现在中国广东广州的田房买卖契约文书的附件上，榜样当时，应用至今。

5.比较明清两代的契纸契文，笔者发现，多份契纸虽相隔200多年，但立契程序、契约要点、交易规矩等却如出一辙。个中原由，谬断如下：

（1）交易行为使然。立契程序、契约要点、交易规矩等，是在千百年无数次田房交易行为中，集思广益，逐步形成的，凝聚了各方的共识，历经实践的淬炼，最终上升为公认而通行的“成例”、“范式”而代代相传。

（2）私契如律的传统观念使然。众人谨奉前式，严守古法，以致立契程序、契约要点，甚至契文用语等如例如律，代代相袭，亘古不变。

（3）朝廷倡导使然。光绪皇帝就再三叮嘱子民们立契时必须“按式填注”，“查照民间向来通行卖契字句，自行书写，不得遗漏”。要之， 农耕中国，自上而下都安于不变。因为任何变动，都要付出代价。宣统元年谕旨增加1/2的契价税银，致民不堪重负，最终导致清廷的倾覆（当然，加重税收并非清廷倾覆的唯一原因），就是明证。

6.从14份田房买卖契约文书中可见：

（1）明代以降（因本文研判的标本起自明代，故作是言），广东省城万商云集，新城、城西南濠畔街、太平门外的西关既是中外商贾聚居、交易之地，也是外省外地旅粤商帮的乡祠所在地。甚至地位显赫的“曹太史第”和规模宏大的“耕云堂”等，都分择新城中央或城西南的濠畔街西约而建筑。省城的田房地价由是而与其地势相反，西高而东低。清代，新城、城西南，尤其是芳村花地鹤洞乡一带的沙地价甚至比东郊的地价要高出10多倍。

（2）明代以降，广东省城的田房交易均以番银（即“番面成员银”）、洋银成交；番银、洋银的币值高于本地银元1/5左右。契约文书上留下的具体换算数据，为广州金融史的研究提供了不可多得的历史凭据。

概而言之，广州现存大量的明清田地房屋买卖契约文书，忠实地记录了明清两代地政管理制度的渐变，以及中国广东广州社会的渐进。光绪三十年颁售的断卖契纸和专用于洋人洋商的永租契纸，更显露出中国农耕社会向工业社会转型之端倪。

2017年10月5日

[1]14份标本的契纸原文都有别字，数字的书写也不统一，为保留契纸的原始信息，均照抄不误，间或在错字后加括号标出正字。凡缺失或无法辨认的字，均以□或…代，下同。

[2]屬，音：zhu，意：连缀；前后相屬。

[3]官印钤于这行字上。

[4]明代天启三年（1623）， 梁志和堂断卖东山杨岗沙地红契广州市房地产档案馆藏。

[5]编号处骑字钤“广东总……印”。

[6]明代天启五年（1625）濠畔街西约耕云堂断卖红契，广州市房地产档案馆藏。

[7]清代康熙二十一年（1682）张圣会卖十二铺房屋白契，广州市房地产档案馆藏。

[8]南海县朱砂官印钤在中人签字之后。另，乾隆十九年七月，南海县县衙在这张红契原钤朱砂官印上加钤黑色方印，在印内加签：“乾隆十九年七月易税科银六両二钱”字样。

[9]此行黑体字为南海县正堂张某的验契印，在印章中，张某将自己获奖纪功次数等嵌入印文中，以显示自己的地位和权威。

[10]在契价处钤南海县朱砂官印

[11]清代乾隆三年（1738）吴士荣的卖光雅里房屋红契，广州市房地产档案馆藏。

[12]省略号内的契文被“特调南海县正堂黄 验契价”官印所覆盖。

[13]清代道光十年（1830）严某堂的光雅里房屋断卖契，广州市房地产档案馆藏。

[14]光雅里是“缸瓦里”的美称，旧时此地是专业卖缸瓦一条街。

[15]清代咸丰五年（1855）章月舟的潮音街典铺白契，广州市房地产档案馆藏。

[16]指总督、巡抚。

[17]在李西签名处钤南海县官印。

[18]清代道光十七年（1837）南海县衙颁发给业户李西的契尾，广州市房地产档案馆藏。

[19]在年月处钤广东右司衙门官印。

[20]清光绪二年（1876）广东右司衙门颁发给三音布的租房执照，广州市房地产档案馆藏。

[21]指总督、巡抚。

[22]在业户黄□□堂签名处钤南海县官印。

[23]清代光绪十七年（1891）南海县衙颁发给黄□□堂的契尾，广州市房地产档案馆藏。

[24]清代光绪三十年（1904）张子忠的十二铺东约断卖铺白契，广州市房地产档案馆藏。

[25]以上为统一印制在断卖契纸开头的官方说明。

[26]在业户黄李氏签名处钤南海县官印。

[27]跨“寒字壹百”与“叁拾年柒月”钤广东等处承宣布政使司官印。

[28]清代光绪三十年（1904）李花萼堂的连登巷房屋断卖契纸，广州市房地产档案馆藏。

[29]参见以下的光绪三十二年（1906）永租契纸。

[30]清代光绪三十二年（1906）洋商边夏弼的鹤洞乡范岗顶沙地永租契纸，广州市房地产档案馆藏。

[31]伯捷，美国建筑师，1904年到广州与澳大利亚建筑师帕内合伙开办治平洋行，从事 建筑设计。1910年，伯捷在鹤洞山顶购买了9亩墓地建造别墅。伯捷在华30年间，参与设计了诸如广东士敏土厂（孙中山大元帅府）、粤海关大楼等地标性建筑，以及沙面的很多西洋建筑。他是最早把钢筋混凝土结构建筑引进中国的建筑师，由他参与设计改造的位于岭南学院的马丁堂，就是中国近代最早的钢筋混凝土结构建筑。伯捷因此而有“中国钢筋混凝土之父”和“沙面建筑之父”的称号。1921年广州市政厅成立后，伯捷受聘担任广州市政厅设计委员，先后设计了广州市消防总局、参与设计了广州市公安局等建筑。这些建筑，绝大部被定为市级以上的文物保护单位，部分还是国家级文物保护单位。当年，伯捷别墅的半圆形 会议室，经常被用来接待孙中山、蒋介石等政要，也曾经作为孙、蒋的会议室。

[32]方括号内的字句被官员圈掉。另用朱砂笔批一个“照”字。

[33]清光绪三十二年（1906）广东海防兼善后总局颁发执照，广州市房地产档案馆藏。

[34]清宣统二年（1910）洋商边夏弼的鹤洞乡骨降岗沙地永租契纸，广州市房地产档案馆藏。

[35]56号大楼，即今天广州市荔湾区培真路1号的广州基督教青年会会址大楼；90号楼房，则是位于鹤洞路一巷1号的基督教女青年会鹤洞会所，以及位于鹤洞路一巷2号的基督教女青年会会址。这三处楼房均红墙绿瓦，中西合璧，连成一片。很可惜，原56号的外立面被全部贴瓷片改得面目全非。